Проблемы в строительном комплексе и примеры их решения

Гости студии — президент холдинговой компании «Созвездие Водолея» Владимир Хильченко и вице-президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов

Читайте также
О проблемах бизнеса

О соблюдении прав инвесторов строительного блока

Об инвестиционной политике Петербурга

Об охране труда и защите прав предпринимателей, которые являются работодателями

Тема очередного выпуска – «Проблемы в строительном комплексе и примеры их решения». На связи со студией начальник отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей прокуратуры Санкт-Петербурга Павел Червяков, президент холдинговой компании «Созвездие Водолея» Владимир Хильченко и вице-президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов. Ведёт программу шеф-редактор Business FM Петербург Максим Морозов.

Максим Морозов: Мы сегодня собрались, чтобы обсудить два принципиально важных момента:

В Петербурге принят третий пакет мер поддержки бизнеса
Проблемы, с которыми сталкиваются предприниматели, в самом широком смысле, в строительном комплексе.

 

О роли прокуратуры при подготовке третьего пакета мер поддержки

Павел Червяков: Гарантированные федеральным правительством меры поддержки в виде отсрочек по уплате платежей за использование государственного городского имущества: мы постоянно контролировали, каким образом эти меры поддержки реализуются. Установили в ходе проверки деятельности комитета имущественных отношений, что нормативно-правовые акты, которые регулировали порядок действия сотрудников комитета при предоставлении подобных отсрочек, не соответствовали требованию федерального законодательства. В частности, предусматривались дополнительные требования к предпринимателям, которые имели право на получение подобных отсрочек.

Отсрочки гарантированы всему малому и среднему бизнесу.

В результате этой проверки и взаимодействия с председателем комитета удалось добиться изменений этого нормативно-правового акта, что на сегодняшний день позволит предпринимателям, которые имеют право на получение подобной поддержки, ее своевременно получить. Мы отслеживаем, как комитет будет реализовывать данный нормативно-правовой акт. Хочу призвать всех, кто получал от комитета отказы, обращаться туда.

Если вы, я обращаюсь к предпринимателям, получаете необоснованные, как вам кажется, отказы, то вы имеете полное право обратиться в прокуратуру с подобным заявлением.

 

О защите прав предпринимателей, которые связаны со строительным комплексом

Павел Червяков: Прокуроры оценивают как соблюдение прав предпринимателей, так и соблюдение предпринимателями основных требований законодательства в сфере градостроительства. В частности, 214 Федерального Закона. Не все проблемы предпринимателей в сфере строительства решены. Продолжают периодически появляться обращения от предпринимателей. В том числе и на действия органов власти. Отменялись незаконные проверки в отношении строителей. По результатам принятых мер предпринимателям выдавались разрешения на строительство. Могу сказать о взаимодействии с комитетом по градостроительству и архитектуре – выдача градостроительных планов земельных участков – зачастую допускались проволочки при предоставлении государственной услуги. Данная проблема решена.

Максим Морозов: Павел, спасибо. Предлагаю перейти к вопросам предпринимателей. Владимир Ефимович.

 

ВОПРОСЫ ОТ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ

Владимир Хильченко: Сегодня один из очень существенных, болевых вопросов для всех – недострои. Как помогает прокуратура предпринимателям, которые не смогли завершить эти недострои самостоятельно. И вовсе не потому что они жулики, потому что просто не справились с управлением. Возбуждение уголовного дела в отношении предпринимателей, которые не справились с управлением, – насколько, по опыту работы прокуратуры, помогло решить вопросы с недостроями?

 

О недостроях

Павел Червяков: На сегодняшний день в городе официально 31 проблемный объект.

За 2019 год при взаимодействии органов власти Санкт-Петербурга, застройщиков и прокуратуры Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию 20 проблемных объектов.

Если комментировать вопрос, можно сказать, что мы в рамках работы межведомственной рабочей группы по проблемным объектам при прокуратуре города детально разбираем все вопросы, связанные именно со строительным процессом, с теми проблемами, с которыми сталкивается застройщик.

Если застройщик добросовестный, как вы сказали, но который попал в определенную ситуацию, он взаимодействует с органами власти, он намерен достраивать объекты и показывает это своими действиями, то ему, в первую очередь, помогает даже не прокуратура, а органы власти. В первую очередь, комитет по строительству. Если говорить о возбуждении уголовных дел и влиянии на достройку проблемного объекта, уголовное дело – это неотъемлемая часть недобросовестных действий.

Если застройщик действовал недобросовестно, если в его действиях есть состав уголовного преступления, то дело и возбуждается. Это не какая-то, так сказать, дубина, которая заставляет или побуждает достраивать объект.

Это два процесса, между собой никаким образом не связанные. В первую очередь, конечно, достройка объекта и восстановление нарушенных прав дольщиков. Что касается уголовно-правовой ответственности… Застройщики, принимая на себя обязательства по использованию денежных средств огромного количества людей, которые, порой, вкладывают свои последние средства в расчете на то, что они переедут в новые квартиры, конечно, должны предполагать, что неправомерные, мошеннические действия по использованию средств могут повлечь последствия в виде уголовной ответственности.

Максим Морозов: Коллеги, я предлагаю к разговору подключить Валерия Виноградова.

Валерий Виноградов: Добрый день, коллеги! Действительно, проблема обманутых дольщиков стоит достаточно остро. Можно выделить несколько моментов:

    Первый, самый некрасивый, когда человек остается без денег и без квартиры. Плюс-минус 50% – это региональные покупатели, которые беззащитны.
    Второе – несмотря на то, что внесены изменения в 214 Федеральный Закон, вроде, все должно быть надежно, но есть другие схемы: предлагают подписывать предварительные договоры, инвестиционные, есть система жилищной кооперации, то есть договоры, которые не позволяют достаточно жестко защищать права при возникновении спорных ситуаций.
    Следующая проблема – задержка сроков строительства, не подключение вовремя коммуникаций.

Павел Червяков: Я приведу статистику текущего года по введенным в эксплуатацию объектам.

На сегодняшний день введен в эксплуатацию только один проблемный дом – это ЖК «Новая Каменка».

Принятыми мерами, в том числе прокурорского реагирования, и своевременным включением в эту ситуацию нам удалось повлиять на региональные органы власти, чтобы дом ввели в эксплуатацию. Это произошло после обращения одного из дольщиков на приеме к прокурору города. Не стоит забывать, что ситуация, связанная с распространением коронавируса и пандемией, затронула и строительную отрасль. Меры поддержки, которые федеральное правительство оказало строителям в виде, во-первых, освобождения от санкций за нарушение сроков передачи объектов с апреля по 1 января 2021 года, переноса сроков выданных разрешений на строительство на 1 год, то есть все разрешения автоматически были продлены в апреле до 1 января 2021 года. Отрасль испытывает определенные трудности. Тем не менее, это не освобождает от ответственности строителей, которые нарушают законы, которые незаконно привлекают денежные средства в стройку под разными предлогами, по различным схемам, не гарантирующим правовую защиту дольщиков. В этом случае мы говорим о предварительных договорах, предварительных договорах бронирования и так далее, когда договор долевого участия не подписывается и не регистрируется в Росреестре. Есть успешная практика по результатам прокурорских проверок застройщиков, где выявлялись такие нарушения и возбуждались уголовные дела.

По результатам прокурорских проверок органы предварительного следствия в этом году возбудили три уголовных дела.

Есть статья 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает ответственность для застройщиков в случае нарушения законодательства по привлечению денежных средств. У нас есть наработанная практика по привлечению одного из директоров застройщиков к уголовной ответственности по этой статье. Приговор состоялся в сентябре текущего года.

 

О передаче квартир ненадлежащего качества

Павел Червяков: Здесь, в первую очередь, необходимо сказать о претензионном порядке разрешения таких споров между застройщиками и гражданами. Очень важен момент о допуске экспертов и специалистов к осмотру квартиры. 214-ый закон не регламентирует перечень лиц, которые имеют право присутствовать при приемке квартиры. То есть, можно сказать, что

…лицо, которое получает объект инвестирования в виде квартиры, вправе привлекать экспертов и специалистов.

Владимир Хильченко: Насколько понимают органы прокуратуры, как определить, директор, который взялся за строительство, привлек инвестиции, когда ему не хватило денег на достройку, как определяется: мошенник этот человек или он просто запутался? Мы понимаем, что от этого, извините, срок. Так как теперь каждый директор понимает, что он подлежит уголовной ответственности, за все: за невыплату зарплаты, за неправильное ведение процесса, за повышение банковских ставок и еще тысячи причин, по которым он не может достроить объект. Например, повышение банковской ставки, когда тебе просто не хватило денег, которые ты планировал. Банк в этот момент в одностороннем порядке поднял ставку, соответственно, денег не хватило. И вот стоит недострой. Это одна из главных причин. Дальше – мы говорим, пандемия. Вы говорите об отсрочках по выплате. Все органы, тот же КИО, на который вы ссылаетесь, в полный рост подает на банкротство компании за невыплату арендной платы за землю или земельный налог, у кого в собственности. Сейчас куча этих примеров. Как органы прокуратуры защищают здесь предпринимателей? 95% недостроев – ни одного директора-жулика. Монополисты подняли стоимость, за четыре года на 25% поднялась стоимость коммунальных услуг. Возбудить уголовное дело по директору – все, это крест! Ни один банк кредит уже не выдаст. Проект не будет достроен. Помощь в плане возбуждения якобы уголовных дел в отношении обманутых дольщиков? Их еще не было. Здесь бы помочь предпринимателю, а получается ровно наоборот. Мы его топим.

 

О признаках, отличающих мошенников от просто запутавшихся

Павел Червяков: Вопрос по поводу кио и обращения в суд. В период пандемии вряд ли это возможно, потому что в тех мерах федеральной поддержки, которые были оглашены в апреле, был мораторий на ведение процедур банкротства и принятие банкнотных исков. Что касается помощи предпринимателям и оценки действий нерадивых застройщиков, как мошеннических, есть достаточное количество квалифицирующих признаков.

Это, в первую очередь, использование денежных средств дольщика путем его обмана.

Когда решается вопрос о возбуждении уголовного дела, все факторы внимательно оцениваются. Невозможно сказать, что все предприниматели, в 95% долгостроев их руководители были благонадежными и действовали в рамках закона.

Валерий Виноградов: Я согласен с акцентом, который сделал Владимир Хильченко, что цель не наказать кого-то, а цель – достроить дом.

Максим Морозов: Вопрос в связи с изменением площади квартир в процессе строительства.

Валерий Виноградов: В некоторых договорах долевого участия не регулируют этот вопрос, либо регулируется небольшая площадь, а если выходит за эту площадь? Получается, что либо дольщик должен доплачивать значительные деньги, причем не те, которые были рассчитаны при заключении договора, либо он получает объект недвижимости меньшей площади. И он его не устраивает с точки зрения функциональности, а он не может выйти из этого договора.

 

Об изменении площади квартир в процессе строительства

Павел Червяков: К сожалению, это издержки строительного процесса. На моей практике не было ни разу зафиксировано умышленных действий застройщиков по увеличению либо по уменьшению площадей передаваемых квартир. — Во-первых, есть нюанс обязательного претензионного урегулирование спора. — Во-вторых, закон гарантирует застройщику право расторжения подобного договора долевого участия, правда, в судебном порядке. Тем не менее, если подобные факты выявляются, если кому-то кажется, что действия застройщика умышленны, давайте поподробнее такие ситуации разберем и посмотрим.

Владимир Хильченко: Со своей стороны хотел бы добавить пожелание. Прокуратура смотрит за выполнением законов. Когда вы сталкиваетесь с общегражданской деятельностью и при этом возбуждаете уголовные дела, может быть, было бы неплохо при прокуратуре создать экспертные советы, чтобы помочь разобраться. Потому что в основном все эти гражданские дела не помогают достроить объект. Мы бы, как эксперты в этой области, могли бы помогать прокуратуре разобраться в чисто гражданско-процессуальных моментах.

 

О создании экспертных советов

Павел Червяков: Подобные органы действуют.

У нас есть Общественный совет по защите малого и среднего предпринимательства при прокуратуре города. Туда включены все ведущие бизнес-объединения города, уполномоченный по защите прав предпринимателей, а также различные эксперты.

Периодически там обсуждаются вопросы, в том числе выносимые участниками общественного совета, по уголовному преследованию предпринимателей и оценке действий органов предварительного следствия.

Что касается вопросов достройки проблемных объектов, уголовные дела – это не способ побуждения к достройке проблемных объектов, это исключительно оценка того, что происходило на этапе строительства.

Вопросы привлечения инвесторов к строительству либо детального разбора проблемы конкретного застройщика, в чем он нуждается, помощь органов власти и так далее – в том числе разбираются на рабочей группе по долевому строительству. Об этом говорит количество введенных проблемных объектов: 20 проблемных объектов введено в прошлом году. Причем такие резонансные объекты, как ГК «Город» – в ручном режиме проблема разрешалась, курировалась прокурором города. Мы готовы воспользоваться вашим опытом. Мы всегда открыты к взаимодействию, в том числе и с предпринимательским сообществом.

Валерий Виноградов: Коллеги, меня радует, что мы все смотрим в одной плоскости. Чтобы те, кто строит качественно, строили больше и быстрее.

Павел Червяков: От себя хочу добавить, что мы всегда готовы к реализации новых проектов в сфере взаимодействия с бизнесом, поэтому ждем предложений. Что касается надзора за достройкой проблемных объектов,

… мы держим руку на пульсе и обязательно реализуем то, что было запланировано. Это ввод в эксплуатацию за текущий год еще 5 проблемных объектов. Оставшиеся 20 проблемных объектов – в 2021 году, еще три – в 2023.

Данную ситуацию держим на постоянном контроле для того, чтобы, в первую очередь, восстановить права граждан.

Источник: businessfm.spb.ru

Вы можете оставить комментарий, или ссылку на Ваш сайт.

Оставить комментарий

Вы должны быть авторизованы, чтобы разместить комментарий.